引导语：一房二卖（即卖房者将同一房产先后出售给两个买受人）的法律性质并非绝对，需根据具体情节判断是属于民事纠纷还是刑事犯罪，关键在于审查出卖人的主观意图和客观行为。
两者核心区别
| 特征维度 | 民事纠纷（违约） | 合同诈骗罪（刑事犯罪） |
|---|
| 核心区别 | 目的： 为了获取更高利润等经济利益，但最终有意愿和能力履约（至少对其中一方）。 | 目的： 以非法占有为目的，根本无意履行合同，骗取对方财物。 |
| 主观意图 | 可能出于房价上涨、反悔等动机，但没有非法占有房款的故意。通常对违约后果（如赔偿）有认知。 | 具有直接故意，签订合同时就怀有骗钱目的，或收取房款后挥霍、逃匿，根本不想也不能交房。 |
| 客观行为 | 1. 将房屋先后卖给两人，但可能对某一买家存在违约。
2. 有能力向其中一方履行合同（如解除第一份合同并赔偿）。
3. 未履行的原因是价格、家庭纠纷等矛盾，而非无法履行。 | 1. 根本无力或无意向任何一方履行合同（如房屋已被查封、抵押或产权有争议）。
2. 收款后挥霍、转移资金、逃匿，或用于非法活动。
3. 采用虚构事实、隐瞒真相的手段（如伪造产权证、隐瞒已抵押/出售的事实）。 |
| 履行能力与意愿 | 在签订合同时，通常具有履约能力和真实意愿。违约是事后发生。 | 在签订合同时，就不具备履约能力或根本无履约意愿。合同只是诈骗工具。 |
| 法律后果 | 承担民事责任：返还房款、赔偿损失（包括房屋差价损失）、支付违约金等。 | 承担刑事责任：判处有期徒刑或拘役，并处罚金；同时需退赔被害人损失。 |
司法实践中的判断要点
法院和公安机关在判断时会综合审查以下情节：
出卖时的产权状况：出卖时房屋是否已被查封、抵押，或根本不属于出卖人。
房款去向：收取的购房款是否用于项目或与房屋相关的正当用途，还是被个人挥霍、转移。
事后态度与行为：出卖人是否积极沟通、协商赔偿，还是直接失联、逃匿。
是否存在欺骗行为：是否伪造证件、隐瞒已出售或抵押的关键事实。
是否存在实际履行行为：是否积极为其中一方办理过户手续，或因客观障碍（如共有权人不同意）导致无法履行。
建议：
立即采取财产保全：尽快向法院申请对涉案房屋进行查封，防止房屋被过户给第三人。
全面收集证据：保存好所有合同、付款凭证、沟通记录（微信、短信、邮件），证明出卖人知情且接受了您的付款。
分析情况，选择路径：
此类案件法律关系复杂，刑事与民事交叉，专业律师能帮助分析证据、选择最优策略。
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